Реклама

Разделы сайта

Новые комментарии

Реклама от Google AdSense

!!! Чтобы найти нужные вам саженцы, культуру, сорт и т.д., воспользуйтесь поиском, размещённым вверху каждой страницы. На сайте можно найти почти любой посадочный материал: семена, саженцы и прочее. Нужно самим поискать а не ждать "золотую рыбку" для услуг. По личным вопросам к авторам необходимо обращаться по указанным на страницах адресам, а не в комментариях. Личная переписка удаляется
Каталоги на посадочный материал постоянно обновляются. Советуем регулярно проверять изменения в соответствующих разделах, на персональных страницах садоводов и на других страницах сайта

При введении комментария просим указывать своё имя и регион и свой e-mail-адрес

Можно ли узаконить самострой?

Можно ли узаконить самострой?

Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларёк или гостиница, но и обычный частный дом. Кроме того, такая недвижимость не считается собственностью, а значит, её нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определённых обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени.

Для тех, кто уже возвёл строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход – признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного суда, если с исковыми требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60 процентах случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90 процентах случаев.

Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах: у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс, и вы действительно нарушили закон.

Начнём со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьёзный капитальный объект на своём участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения. Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения – бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки.

Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует её в упрощённом режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017 года требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов.

Первый из них – на каком основании вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идёт об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно – выражал ли хозяин участка своё согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нём торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем – с вероятностью 99 процентов суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.

Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешённого использования участка как минимум позволяют вести капитальное строительство, а лучше – полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития N 540 и в Земельном кодексе (который адвокаты вообще настоятельно рекомендуют хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населённого пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится – помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.

Ещё один ключевой момент – характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придётся доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан. Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. Только её заключение вполне может быть не в вашу пользу. Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочёты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтёт его результаты без назначения дополнительной проверки.

Важную (если не сказать – решающую) роль при рассмотрении исков о самостроях играют два факта. Первый – пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства, второй – насколько обоснованно чиновники ему отказали. Два года назад Верховный суд настоятельно рекомендовал учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14-168). Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от неё правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит.

Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.

Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть её единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить.

Андрей Захарченко

(Сады Сибири № 3, март 2017)

Комментарии (0)
Сады Сибири © 2017

Сады Сибири

Внимание Ваш браузер устарел!

Мы рады приветствовать Вас на нашем сайте! К сожалению браузер, которым вы пользуетесь устарел. Он не может корректно отобразить информацию на страницах нашего сайта и очень сильно ограничивает Вас в получении полного удовлетворения от работы в интернете. Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Ваш браузер до последней версии, или установить отличный от него продукт.

Для того чтобы обновить Ваш браузер до последней версии, перейдите по данной ссылке Microsoft Internet Explorer.
Если по каким-либо причинам вы не можете обновить Ваш браузер, попробуйте в работе один из этих:

Какие преимущества от перехода на более новый браузер?